□常敬泉
案情：梅女士向本报反映：2008年5月，她在松江九亭购买了一套建筑面积69.14平方米，总价69.2783万元的普通毛坯期房,交房时间为2009年6月。 2008年10月，她按3%预缴了契税。 2008年11月1日起，上海市政府出台了房市新政,梅女士的房屋可按照1%付契税。她付的这2%契税能否索回？
■律师意见：
契税的申报时间以及缴纳时间是有明确法律依据的。 《中华人民共和国契税暂行条例》第八条、第九条规定：纳税人签订土地、房屋权属转移合同之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。上海市财政局发布的 《关于上海市契税征收管理若干问题的通知》 （沪财农 [1998] 47号）第四条规定： “凡发生商品房预售和预售商品房转让的，纳税户应根据本办法第二条规定办理纳税申报，并经财政部门审核后确定纳税时间，原则上缴税时间为房地产竣工后一个月内。”
根据以上规定，买房者应当在签订商品房预售合同之日起10日内向税务机关申报纳税，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款，原则上缴税时间为房地产竣工后一个月内。但实践中，很多买房者都没有按照上述规定期限及时申报纳税。
本案中，梅女士也没有在法定时间内履行契税申报及缴税义务，其按照3％的适用税率缴纳契税也是符合上海市政府出台的 《关于上海市贯彻 〈中华人民共和国契税暂行条例〉的若干意见》的规定。如果梅女士没有法定理由，是不可以申请契税减免的。
上海市建设交通委、上海市财政局、上海市地税局、上海市住房保障房屋管理局、上海市规划国土资源局制订的 《关于促进本市房地产市场健康发展的若干意见》中提到的关于从2008年11月1日起个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%的规定，具有财政补贴的性质，是没有溯及力的，梅女士不能依据该规定要求退税。
根据法律规定，梅女士在下列两种情况下是可以申请退还契税的：第一种是如果开发商交付的房屋质量问题严重影响正常居住使用，其可以通过诉讼或者仲裁的方式请求解除预售合同。在和开发商解除预售合同后，其可凭相关解约证明到交易中心契税窗口办理退税手续；第二种是梅女士可以和开发商协商达成合意，在预售合同解除并办理完退税手续后，再和开发商重新签订商品房预售合同，这需要开发商的配合，否则很难操作。
（作者为上海市德尚律师事务所律师）
