□上海市德尚律师事务所律师 常敬泉
[案例]
2006年1月，王小姐向某开发商购买一套在建商品房，合同对房屋交付时间作出明确约定，但未约定逾期办理产权证的违约金。开发商2007年2月1日交付房屋后，迟迟不给王小姐办理房屋产权证手续。王小姐无奈将开发商起诉法院，请求判令开发商立即为王小姐办理房屋所有权证，并支付违约金。
[律师意见]
王小姐与开发商签订的商品房预售合同未违反国家法律、行政法规规定，应属合法有效，双方应当按照预售合同约定履行合同义务。开发商未及时办理房屋过户手续的行为已经违反了预售合同约定，应当承担相应的违约责任。
根据最高人民法院 《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（1）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（2）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（3）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。本案中商品房预售合同的标的物为尚未建成房屋，且双方签订的合同未对办理产权证的时间作出约定，因此，开发商应自房屋交付之日起90日内，协助王小姐办理房屋产权证。
同时最高人民法院 《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款还规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因双方未约定违约金，故法院判决以王小姐向开发商支付的总房款为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算开发商应当支付的违约金数额。
